TOD định hình thị trường bất động sản TP.HCM
TOD định hình thị trường bất động sản TP.HCM: mô hình dẫn dắt bất động sản phía Nam và cuộc đổi hướng của nhà đầu tư
Giá bất động sản tại vùng lõi TP.HCM tiếp tục tăng nóng, đẩy dòng vốn đầu tư và cả người mua ở thực chuyển dịch mạnh mẽ ra các đô thị vệ tinh, nơi “làn sóng hạ tầng” đang tạo ra các cực tăng trưởng mới với hai mô hình phát triển chủ đạo gắn với TOD và đô thị sinh thái.
Trong bối cảnh giá bất động sản vùng lõi TP.HCM liên tục tăng cao, dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển mạnh ra các khu vực giáp ranh. Hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như vành đai 3 và 4, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành hay mạng lưới Metro TP.HCM được mở rộng đang góp phần định hình lại các cực phát triển mới của thị trường.
CBRE Việt Nam đánh giá rằng “làn sóng hạ tầng” không chỉ mở rộng biên độ đô thị mà còn tạo dư địa tăng giá dài hạn, đặc biệt tại các địa phương giáp ranh TP.HCM, nơi mặt bằng giá hiện vẫn còn hấp dẫn so với vùng lõi.
Song song đó, hai mô hình bất động sản được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn mới. Theo bà Dung, mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) sẽ trỗi dậy mạnh mẽ khi metro số 1 đi vào hoạt động, đặt nền tảng đầu tiên cho việc hình thành các tổ hợp đa chức năng gắn liền với hệ thống đường sắt đô thị.
Đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả tại nhiều thành phố trong khu vực, như Bangkok hay Hong Kong, với khả năng thu hút đầu tư và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian. Khi hệ thống metro tại TP.HCM hoàn thiện hơn, những chuẩn mực tương tự được kỳ vọng sẽ sớm xuất hiện.
Mô hình thứ hai là các đô thị sinh thái quy mô lớn tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất rộng và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện cho phép phát triển những khu đô thị xanh, sạch, bền vững, tích hợp thương mại, giáo dục, y tế và giải trí theo hướng “one-stop destination”, giúp cư dân tiếp cận đầy đủ tiện ích trong phạm vi ngắn.
Đồng thời, thị trường cho thuê cũng mở ra biên lợi nhuận mới với các mô hình khai thác linh hoạt, đặc biệt trong bối cảnh sân bay Long Thành sắp đi vào hoạt động và TP.HCM đang thí điểm cơ chế cho thuê ngắn hạn.
Cùng với sự chuyển dịch cấu trúc cung – cầu, hành vi đầu tư cũng bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt dòng vốn sẽ tiếp tục hướng về các cực hạ tầng mới, nơi tiềm năng tăng giá có thể nhìn thấy rõ.
Thống kê của CBRE cho thấy giá bất động sản dọc tuyến metro số 1 đã tăng 45% đến 150% trong giai đoạn 2019 – 2024, trong khi tại các thành phố đi trước, mức tăng thậm chí từ 200% đến hơn 15 lần, minh chứng cho sức hấp dẫn của mô hình TOD.
Một xu hướng nổi bật khác là chiến lược “căn nhà đầu tiên”, với tâm lý mua xa hơn nhưng đổi lại không gian sống tốt hơn. Các gia đình trẻ, trước áp lực giá nhà nội đô tăng nhanh hơn thu nhập, có xu hướng chuyển ra các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh và mặt bằng giá hợp lý hơn. “Người mua sẵn sàng di chuyển xa hơn nhưng đổi lại họ tiếp cận được môi trường sống chất lượng cao, nhiều tiện ích và giá phù hợp hơn”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam nói và nhấn mạnh rằng, tương lai của hành vi mua ở thực sẽ gắn liền với sự thay đổi cấu trúc đô thị và mô hình kết nối giao thông mới.
